En Lumbreras Abogados, queremos compartir contigo todas las claves para reclamar los gastos de formalización de tu escritura de préstamo hipotecario que en su día abonaste indebidamente al firmar tu hipoteca debido a que las Entidades Bancarias te impusieron unas cláusulas abusivas que los Tribunales están declarando nulas de pleno derecho: Esta nulidad hace que los bancos deban devolverte el importe de esos gastos indebidos, cuya media suele oscilar entre 800 y 1.500€ extra que deberían estar en tu bolsillo.
Este 23 de enero se cumplieron cuatro años desde que el Tribunal Supremo, en sentencia de 23 de enero de 2019, fijó que el reparto de los gastos de hipoteca debía ser equilibrado entre el banco y el comprador de una vivienda.
Con la publicación de la nueva Ley Hipotecaria denominada “Ley de contratos de Crédito Inmobiliario”, vigente desde el 16 de junio de 2019, se estableció finalmente sin margen de dudas que es la entidad bancaria quien debe asumir el abono integro de todos los gastos (notario, registro de la propiedad, gestoría), que hasta entonces los bancos imponían al cliente.
Por tanto, si contrataste una hipoteca para comprar tu vivienda, entre el año 1998 y junio de 2019, posiblemente abonaste unos gastos ilegales cuya reclamación aún es posible. Además, tu hipoteca puede tener otras cláusulas abusivas como son las denominadas cláusulas “suelo”, comisión de apertura, intereses moratorios, etc.
El debate jurisprudencial durante estos años en este sentido ha sido confuso, pero finalmente se ha aclarado, a favor del consumidor:
La STS 619/2020 establece que el banco debe asumir el 100% de los gastos de Registro de la Propiedad, y también dispone el reparto de pago de los gastos de notario al 50% entre la entidad y el consumidor.
La STS 555/2020 de 26 de octubre de 2020, STS 619/2020 de 17 de diciembre de 2020, declara que la entidad bancaria debe asumir el 100% de los gastos de gestoría.
La STS 35/2021 de 27 de enero de 2021, que es la última, acomoda la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, establece que la totalidad de los gastos de tasación son responsabilidad del banco y no del consumidor, porque puedes recuperar el 100%.
Por tanto, ya está claro que corresponde a los bancos abonar los gastos de las hipotecas firmadas durante aquellos años, debiendo devolver al consumidor el 50% de los gastos de notaría y el 100% de los gastos de registro, gestoría y tasación.
Además, debes tener muy en cuenta que a estos importes hay que añadirles los intereses que se hayan devengado durante todos estos años, lo que en hipotecas firmadas hace más de diez años supone un considerable importe.
Analizamos cómo funciona en la práctica la reclamación de gastos hipotecarios :
En primer lugar, el cliente debe enviarnos la documentación que tenga de su hipoteca (escritura de préstamo hipotecario, facturas de gastos, resumen de cuadro de amortización, oferta vinculante, recibos de abono, etc.), es decir, cualquier documentación que nos permita estudiar la hipoteca en sí y detectar posibles irregularidades.
En segundo lugar, contactamos con el cliente y le informamos acerca de lo que se puede reclamar, cuánto y que garantías de éxito estimamos. Si el cliente quiere seguir adelante el siguiente paso es presentar una reclamación extrajudicial al banco (paso previo legalmente necesario y que garantiza la condena en costas al banco en caso de tener que demandarle, por lo que el cliente podría no tener que abonarnos honorarios si así fuera).
En tercer lugar, si el banco rechaza nuestra solicitud/reclamación, (lo que es desafortunadamente su costumbre, con el único fin de desanimar a los reclamantes y dilatar el procedimiento) se interpone la demanda, ejerciendo las acciones que corresponden.
Dicho procedimiento se basa exclusivamente en documentación por lo que no suele ser un proceso largo y el cliente no precisa acudir al juzgado.
¿Quién asume las costas del proceso? La ley es muy clara. Una vez interpuesta la demanda, aunque la entidad bancaria se allane (total o parcialmente) o se oponga, existe condena en costas en su contra. La razón se debe a que existe una reclamación previa desatendida por su parte que manifiesta su mala fe, y, por ende, debe ser condenada en costas. Por lo que los honorarios de abogado y procurador de los clientes deberán ser asumidos por los bancos.
Prescripción: Una falacia habitual de los bancos es decir a los clientes que no se molesten en reclamar porque ha prescrito su derecho. Eso es absolutamente falso.
La situación actual es que el plazo más restrictivo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios actualmente se fija en abril de 2024, sin perjuicio de resoluciones europeas que amplíen ese plazo.
CONCLUSIÓN:
En conclusión, ya sabes que si firmaste una hipoteca antes de junio de 2019 lo más probable es que tu banco te impusiera al menos una cláusula abusiva denominada “gastos a cargo de la parte prestataria” que te obligaba a abonar todos los gastos de tu hipoteca (notario, registro, tasación y gestoría) y que no debías haber pagado tú. Esta cláusula abusiva es declarada nula de pleno derecho por los Tribunales, lo que te permite recuperar el importe de lo que es tuyo. Te hemos dado las claves para que entiendas cual es el procedimiento y conozcas la práctica real jurídica de este asunto con sus particularidades. Y lo más importante, aun estás a tiempo de reclamarlos, por lo pronto, tienes de plazo hasta el 15 de abril de 2024.
Durante la lectura, a lo mejor te has planteado ¿para qué me voy a meter en procesos judiciales por 1.000€ de beneficio? Pues bien, te daré 4 fáciles razones para que decidas:
1.- Es tú dinero y por tanto debe estar en tu poder y no en el del banco.
2.- Las garantías de éxito están amparadas por la jurisprudencia en vigor, siendo los tribunales muy claros respecto a estas cuestiones.
3.- No requiere molestias de desplazamientos ni de asistencia a juicios, nosotros nos encargamos de todo.
4.- No debes seguir cediendo ante los abusos que la banca española ejerció, ejerce y ejercerá ante los ciudadanos. Es decir, no cedas ante las injusticias.
Y haciendo uso de nuestro lema me despido: “No hay cliente pequeño, no hay enemigo grande.”
Jose A. Plaza
“Lumbreras Abogados”
